Hàng loạt thách thức

Nhiều diễn giả đã chỉ ra những thách thức khiến 10 năm qua Hà Nội chỉ cải tạo được 1% chung cư cũ tại hội thảo: “Giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ” do báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức sáng 15/12 tại Hà Nội.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng cho biết nguyên nhân khiến quá trình cải tạo dậm chân tại chỗ trong 10 năm qua là do không thể hài hòa giữa lợi ích doanh nghiệp thực hiện và người dân. Bởi lẽ, việc cải tạo muốn tiến hành suôn sẻ phải đảm bảo doanh nghiệp thực hiện có lãi và người dân cũng có lợi.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng chia sẻ tại hội thảo

Trong khi đó, phần lớn các chung cư cũ tọa lạc ở nội đô Hà Nội. Khu vực này phải tuân thủ chặt chẽ các quy định như không được tăng mật độ xây dựng, mật độ dân số. Việc không được tăng chiều cao, không được tăng dân số, đồng nghĩa doanh nghiệp thực hiện cải tạo sẽ không có lãi, trong khi người dân cũng không chấp nhận tỉ lệ đền bù 1-1.

Lý giải về thực trạng trên, ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường chỉ ra những bất cập của Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo chung cư cũ sau 10 năm đi vào hoạt động. Theo đó, Nghị định này mới chỉ đưa ra những cơ chế mang tính duy ý chí. Cụ thể, Nghị định 101 đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư. Nhưng theo ông Võ, trong cải tạo chung cư, lựa chọn phương án cải tạo mới là điểm quan trọng, cốt yếu chứ không phải là lựa chọn chủ đầu tư. “Không giải quyết được vấn đề bản chất đó thì sẽ không giải quyết được vấn đề chung cư”, ông Võ nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, hiện Hà Nội đang vướng mắc ở việc bố trí tạm cư trước khi tiến hành đầu tư cải tạo chung cư cũ. Vướng mắc này một phần đến từ việc người dân không tin tưởng vào uy tín, năng lực của chủ đầu tư. Do đó, hai bên không có được tiếng nói chung để đi đến những hành động thống nhất.

Giải pháp nào cho cải tạo chung cư cũ Hà Nội?

Tại hội thảo, ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội đã đề xuất các giải pháp liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ. Nền tảng của các giải pháp này cần được đặt trên việc xem xét quy mô, vị trí địa lý, kỹ thuật xây dựng, đối tượng nhà chung cư, chất lượng sống của người dân trong từng khu chung cư… Từ cơ sở đó sẽ hình thành khung chính sách cho từng loại chung cư. Ông Nghiêm đề xuất cụ thể bảy giải pháp như sau:

Một là, các địa phương, đặc biệt là Hà Nội cần nhận diện và phân loại rõ từng loại chung cư.

Ông Đào Ngọc Nghiêm đề xuất các giải pháp liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ

Hai là, sau khi nhận diện và phân loại, cần đưa ra trình tự thực hiện cải tạo, khung chính sách cụ thể cho từng loại chung cư khác nhau.

Ba là, phải xây dựng một tiêu chí đồng bộ để nhận diện, đánh giá từng loại chung cư.

Bốn là, cần xem xét lại chỉ tiêu diện tích sàn trên một người.

Năm là, ngoài bồi thường hỗ trợ tái định cư, thành phố cần có chính sách mang lại lợi ích cho doanh nghiệp thực hiện cải tạo và cho cả những người tự nguyện muốn rời khỏi chung cư.

Sáu là, chính quyền nên thành lập cơ quan độc lập trực thuộc của UBND thành phố, phụ trách việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư.

Bảy là, việc lập quy hoạch các khu chung cư phải là tổng thể cả khu vực do cơ quan Nhà nước lập kế hoạch chi tiết và phê duyệt, đồng thời có đề xuất giải pháp cân bằng lợi ích giữa các bên.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Khởi cũng cho rằng, khi cải tạo chung cư cũ cần chú trọng vào vấn đề quy hoạch, có thể là quy hoạch tổng thể hoặc quy hoạch đơn lẻ. Ngoài ra, cần đặt kế hoạch cụ thể, cải tạo nhà chung cư nào trước, chung cư nào sau.

Ông Khởi cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thực hiện cải tạo là chính sách bồi thường. Nghị định 101 quy định rõ cho phép các bên thỏa thuận lựa chọn phương án bồi thường rồi trình thành phố phê duyệt.

Dưới góc độ chính sách pháp luật, ông Khởi cho biết Bộ vẫn đang lắng nghe tiếp thu ý kiến để tiếp tục nghiên cứu, chỉnh sửa những vấn đề chưa hoàn thiện, còn thiếu sót nhằm đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho nhà đầu tư khi tham gia vào các dự án cải tạo chung cư cũ và cho người dân trong vấn đề an sinh.

Thúy An