Nghị định 21/2021 của Chính phủ có hiệu lực 15/5/2021, quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, cho phép cá nhân nhận thế chấp “sổ đỏ, sổ hồng” đã mở ra cơ hội cũng như giải quyết ách tắc thủ tục hành chính song vẫn tiềm ẩn rủi ro.

Tạo thị trường tín dụng dân sự “sạch”

Theo quy định trước đây, chỉ có các tổ chức tín dụng được nhận thế chấp “sổ đỏ, sổ hồng”, nhưng tại Điều 35 Nghị định 21/2021 cho phép cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

Đánh giá về điểm mới của Nghị định, luật sư Trần Minh Hải - Cty Luật BASICO cho biết, trước đây vì không có hướng dẫn cụ thể dẫn đến một số trường hợp thủ tục bảo đảm giữa người dân với nhau gặp khó khăn và không được hoàn tất như với ngân hàng.

“Tôi từng giải quyết vụ việc giữa hai doanh nghiệp vướng mắc công nợ dẫn đến một bên dùng tài sản là các bất động sản để thế chấp bảo đảm. Khi ra phòng công chứng thì không gặp vướng mắc, nhưng văn phòng đăng ký nhà đất lại rất mơ hồ do không có quy định rõ nên họ không cho đăng ký. Chuỗi thủ tục “tắc” ở một đơn vị dẫn đến khi xảy ra tranh chấp giữa hai doanh nghiệp, ra toà sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu” - luật sư Hải chia sẻ.

Vẫn theo luật sư Hải, quy định mới đã khắc phục được tồn tại trên. Việc mở rộng đối tượng được nhận bảo đảm là cá nhân, cơ quan tổ chức, doanh nghiệp (trừ doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài)sẽ thuận tiện hơn và tạo ra cơ hội rõ ràng rất nhiều. Khi đi làm thủ tục sẽ không có cơ quan nào từ chối, giải quyết ách tắc trong thủ tục hành chính và rất thuận lợi cho cá nhân, tổ chức nhận thế chấp bảo đảm.

Cùng quan điểm, luật sư Trần Tuấn Anh - Cty Luật Minh Bạch cho rằng, Nghị định 21/2021 được đánh giá sẽ tạo ra thị trường tín dụng dân sự “sạch” và giúp những người không đủ điều kiện vay vốn ngân hàng có thể thế chấp bảo đảm tài sản dân sự vay vốn ở ngoài.

Khi đã được công nhận là giao dịch hợp pháp mà xảy ra tranh chấp thì bên cho vay có thể khởi kiện vụ án dân sự đề nghị toà án buộc bên vay phải trả nợ. Trường hợp bên vay không trả được nợ thì có quyền yêu cầu bên thi hành án bán phát mại tài sản thế chấp thu hồi nợ.

Có đẩy lùi được “tín dụng đen”?

Vẫn theo phân tích của luật sư Trần Tuấn Anh, Nghị định 21/2021 có hiệu lực cũng “đẩy lùi” được rất nhiều hệ lụy liên quan đến tình trạng “tín dụng đen”, “xã hội đen” đòi nợ thuê hay các giao dịch giả cách.

“Thực tế tôi giải quyết rất nhiều hợp đồng dưới vỏ bọc giao dịch giả cách, họ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả cách để che giấu hợp đồng cho vay. Khi xảy ra tranh chấp, người đi vay chỉ có ý chí là vay nợ và thế chấp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất nhưng lại không được pháp luật ghi nhận, chính vì vậy họ phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến lúc không trả được nợ hoặc đến lúc có tiền trả nợ thì mới “tá hoả” phát hiện đất của mình được sang tên người khác” - luật sư Tuấn Anh nói.

Mặc dù Nghị định 21/2021 được đánh giá là tạo ra cơ hội và tháo gỡ nút thắt hoạt động tín dụng trong dân sự, song các chuyên gia pháp lý cho rằng, không vì thế mà cá nhân, tổ chức nhận bảo đảm và người có tài sản thế chấp tránh được hết rủi ro trong giao dịch.

“Pháp luật cho phép cá nhân, tổ chức nhận bảo đảm cho vay nhưng họ có rà soát được sở hữu của tài sản đó hay không lại là câu chuyện khác. Do đó, phải lưu ý tất cả các trình tự thủ tục, bởi có những trình tự bắt buộc trong lúc nhận bảo đảm bất động sản như công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm thì không được bỏ sót dễ dẫn đến sau này xảy ra tranh chấp, gây thiệt hại” - luật sư Trần Minh Hải khuyến cáo.

Theo Thanh Hà
Tiền phong