Giai đoạn 2015 - 2020, mới chỉ có 1% trong tổng số 2.500 chung cư cũ, hư hỏng trên cả nước được cải tạo, xây dựng lại. Hạn chế tồn tại chủ yếu do vướng mắc về cơ chế chính sách. Hàng chục ngàn hộ gia đình đang “thấp thỏm” chờ sửa nghị định quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Hàng loạt bất cập cần tháo gỡ
Nêu bất cập dẫn đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa đảm bảo mục tiêu đề ra, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, trước hết là vướng quy định về yêu cầu phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ, đối với nhà chung cư không phải là nhà chung cư nguy hiểm (cấp D), hoặc nhà chung cư không nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị tháo dỡ, theo quy định tại Khoản 1 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
Do vướng về chính sách, nhiều chung cư cũ đang chờ nghị định sửa đổi ra đời để được cải tạo, xây dựng lại. Ảnh: Tuấn Nguyễn
Đồng thời, chưa có cơ chế xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch làm tăng thêm diện tích kinh doanh, sau khi dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Vướng về thủ tục, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các chủ sở hữu nhà chung cư, hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư...Bên cạnh đó, cơ chế thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, nên chưa tạo được sự đồng thuận. Chưa thực hiện được cơ chế được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án.
Đặc biệt, việc khống chế chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án đã không khuyến khích, không thu hút được các nhà đầu tư tham gia thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các địa phương trong thời gian qua.
Ngoài ra, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) quy định dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT kể từ ngày 1/1/2021 cũng sẽ làm mất đi một phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời gian tới.
Giao trách nhiệm cho chính quyền địa phương, tạo sự chủ động
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, dự thảo sửa Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang được hàng chục ngàn hộ gia đình sống tại hàng ngàn nhà chung cư cũ trong cả nước “thấp thỏm” mong chờ, để sớm được tái định cư trong các khu nhà chung cư xây dựng mới, nhất là các hộ dân đang sống trong các nhà chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm, tập trung nhiều nhất tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Góp ý cho dự thảo sửa đổi nghị định này, HoREA đề nghị hiểu khái niệm tái định cư tại chỗ là được tái định cư trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư đó (trước đây, khái niệm tái định cư tại chỗ trong dự án xây dựng lại nhà chung cư là được tái định cư tại địa điểm có nhà chung cư cũ).
So với trước đây, cách hiểu này vừa phù hợp với quy định tại điểm b khoản 1 điều 116 Luật Nhà ở 2014, vừa phù hợp với tình hình thực tiễn của các địa phương. Bởi lẽ, tại các đô thị lớn, có nhiều nhà chung cư có diện tích nhỏ, hoặc không phù hợp quy hoạch để xây dựng lại tại địa điểm cũ, nên sẽ có chủ sở hữu nhà chung cư được tái định cư tại địa điểm cũ, nhưng cũng sẽ có chủ sở hữu không tái định cư tại địa điểm cũ, mà được tái định cư trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư đó.
HoREA cũng đề nghị Chính phủ xem xét xử lý vướng mắc về quy định phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư không phải nhà chung cư hư hỏng nặng nguy hiểm (cấp D). Theo đó, nên cho phép áp dụng tỷ lệ 2/3 hoặc 3/4, hoặc 80% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ là quyết định có hiệu lực thay vì phải được tất cả 100% các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua hội nghị nhà chung cư.
Chủ sở hữu nhà chung cư không đồng thuận vẫn được đảm bảo đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng như các chủ sở hữu khác. Trường hợp không thực hiện bàn giao nhà thì sẽ bị cưỡng chế để phá dỡ nhà chung cư theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, HoREA cho rằng, việc xây dựng thật hợp tình hợp lý phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, công bằng cho các chủ sở hữu nhà chung cư, để tạo được sự đồng thuận khi thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư và tái định cư.
Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị giao trách nhiệm và thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Việc phân cấp mạnh và giao trách nhiệm, thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh tổ chức triển khai thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn gắn với công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị, để phát huy vai trò và tính chủ động của các địa phương. Hoạt động này cần được sự giám sát của hội đồng nhân dân cấp tỉnh và Bộ Xây dựng là phù hợp.
