Theo Nghị định 100, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với tiêu chuẩn. Đây là ưu đãi cho các chủ đầu tư loại nhà ở này trong 10 năm qua.

Tuy nhiên, tại dự thảo Nghị định về phát triển, quản lý nhà ở xã hội mới nhất, Bộ Xây dựng bỏ quy định này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất cho phép dự án nhà ở xã hội tiếp tục được hưởng ưu đãi này, bởi sẽ tăng hiệu quả đầu tư, thu hút nguồn lực vào phân khúc nhà này.

"Nếu bỏ chính sách trên, doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sẽ ưu tiên xây nhà ở thương mại bởi dễ làm và hiệu quả hơn, thay vì chọn nhà xã hội vốn bị ràng buộc với rất nhiều quy định", ông Châu nói.

Ngoài ra, các dự án nhà ở xã hội có thể tăng vài trăm, thậm chí hàng nghìn căn hộ so với nhà thương mại nếu được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất.

Ví dụ, dự án nhà ở thương mại A và nhà xã hội B nằm cạnh nhau, cùng diện tích đất 20.000 m2 thuộc quy hoạch phân khu 1/2000. Hai dự án có mật độ xây dựng 50%, hệ số sử dụng đất là 2 lần, chiều cao tối đa 18 tầng.

Thông thường, mật độ xây dựng được duyệt khoảng 30-38% diện tích đất, hệ số sử dụng đất trên dưới 7 lần với chung cư cao tầng. Vì thế, dự án A có diện tích xây dựng khoảng 7.600 m2 (20.000 m2 x 38%), tổng diện tích sàn 140.000 m2. Sau khi trừ đi 20% diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, dự án này có gần 1.800 căn hộ (bình quân diện tích căn hộ thương mại là 50 m2).

Dự án nhà ở xã hội B trong trường hợp được tăng tối đa hệ số sử dụng đất (7 x 1,5), tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 168.000 m2. Sau khi trừ đi phần kinh doanh dịch vụ, dự án này có gần 2.700 căn hộ (bình quân mỗi căn hộ rộng 50 m2), tăng gần 900 căn so với dự án A.

Trường hợp tăng tối đa mật độ xây dựng (38% x 1,5), tổng diện tích sàn của dự án B là 205.000 m2. Số căn hộ sau khi trừ đi phần dịch vụ thương mại là gần 3.300 căn, gấp 1,8 lần so với dự án nhà thương mại A.

Trong bối cảnh Nhà nước chưa có sẵn quỹ đất phát triển nhà xã hội, theo Chủ tịch HoREA việc giữ chính sách ưu đãi với chủ đầu tư nhà ở xã hội sẽ tạo cơ chế thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết đầu tư nhà ở xã hội còn hạn chế tại nhiều địa phương. So với mục tiêu cả nước có 1 triệu căn nhà ở xã hội đến 2025, Hà Nội mới đạt 9% (1.700 căn), TP HCM đáp ứng 19% (gần 5.000 căn). Ngoài ra, nhiều địa phương như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi... chưa quan tâm phát triển phân khúc nhà này.

Thiếu quỹ đất, vướng giải phóng mặt bằng, khó thu hút chủ đầu tư là nguyên nhân khiến cả địa phương và doanh nghiệp gặp khó khăn trong phát triển phân khúc này.

Ngọc Diễm