Thị trường địa ốc năm sau vẫn khó về nguồn cung, thanh khoản nên đà giảm của sản phẩm đầu cơ được dự báo chưa dứt nhưng biên độ không sâu như năm 2023.

Năm 2023 sắp khép lại với diễn biến ảm đạm ở tất cả phân khúc. Theo ghi nhận của VnExpress, 12 tháng qua, nhiều phân khúc đầu tư, đầu cơ có xu hướng giảm giá mạnh 40-50%, tập trung ở đất nền, biệt thự, liền kề vùng ven, bất động sản nghỉ dưỡng... Trong khi đó, phân khúc phục vụ nhu cầu sử dụng thật như chung cư, nhà riêng lẻ chững giá và neo cao, thậm chí tăng giá tại Hà Nội. Một số dự án chung cư ở TP HCM giảm giá cục bộ 15-20% đến từ nhóm nhà đầu tư gặp áp lực tài chính.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, cho biết tại TP HCM và khu vực lân cận, nhà phố trong dân ghi nhận mức giảm 5-15% theo định giá giảm chung của các ngân hàng. Một số chung cư có giá trên 55 triệu đồng mỗi m2, ở vị trí xa trung tâm, thưa dân cư đã giảm 15-25% trên thị trường thứ cấp. Phân khúc đất nền vùng ven, trong bán kính 20 km từ trung tâm ghi nhận giảm 15-30% so với mức đỉnh đầu năm 2022. Nhiều trường hợp ông Kiên ghi nhận mua giá 3,4-3,5 tỷ đồng một lô vùng ven nhưng phải giảm dưới 3 tỷ mới có giao dịch.

Đà giảm giá của các phân khúc đầu tư, đầu cơ, nhất là cao cấp, có thể tiếp tục kéo dài sang năm 2024 nhưng mức độ dần thu hẹp lại. Ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập EZ Property, người có hơn 20 năm kinh nghiệm quản lý đơn vị môi giới, phát triển dự án, cho biết đà cắt lỗ của các phân khúc đầu tư, đầu cơ như đất nền, biệt thự, liền kề vùng ven, bất động sản nghỉ dưỡng đã qua giai đoạn giảm sâu nhất. Tuy nhiên, các phân khúc này không phải ưu tiên thanh khoản thị trường nên trong năm 2024, diễn biến giảm giá sẽ là xu hướng chung.

Theo chuyên gia, đất nền vùng ven, nhất là khu vực gần Vành đai 4 và một số địa phương theo trào lưu "bỏ phố về rừng" từng bị đẩy giá đột biến trong năm 2021-2022, có thể giảm tiếp 10-20% trong năm 2024 để có thanh khoản. Phân khúc biệt thự, liền kề ven Hà Nội từng giảm 50-60% hồi đầu năm, song từ cuối năm nay đến đầu năm sau mức giảm trung bình còn 20-30%. Tuy nhiên mức giảm này khá thấp so với tốc độ tăng khi thị trường đạt đỉnh hai năm trước nên mặt bằng chung vẫn neo ở ngưỡng cao.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của kênh Batdongsan, dự báo trong thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể khiến mức độ quan tâm với phân khúc này sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng có chiều hướng giảm, nhất là với những lô đất to.

Trong khi đó, bất động sản phục vụ nhu cầu sử dụng cuối sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Ông Lê Quốc Kiên cho biết nhà ở riêng lẻ và chung cư tầm trung (dưới 50 triệu đồng mỗi m2), ở khu vực trung tâm sẽ có thanh khoản ổn định, mặt bằng giá đi ngang trong 2-3 quý đầu năm sau. Trong bối cảnh phần lớn dự án sơ cấp là phân khúc cao cấp, thị trường thứ cấp sẽ sôi động hơn bởi nguồn cung dồi dào, giá tốt, đem đến nhiều lựa chọn cho người.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng khoảng 3-8% trong năm 2024. Lý do là nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Dữ liệu của đơn vị này cho thấy số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt
giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp. Tổng số căn hộ bình dân mở bán trong năm 2022 chỉ bằng 10% so với năm 2019. Ngoài ra lãi suất thấp và lạm phát cao của giai đoạn trước cũng là yếu tố góp phần đẩy giá nhà tăng.

"Nguyên nhân cốt lõi vẫn là khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh. Doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán giai đoạn này là vua", VARS nhìn nhận.

Các chuyên gia đánh giá năm 2024 thị trường địa ốc sẽ chưa thể khởi sắc ngay nhưng sẽ là giai đoạn bản lề cho sự chuyển mình từ năm 2025, thời điểm các luật sửa đổi có hiệu lực. Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết nửa cuối năm 2024 là giai đoạn thị trường ở trạng thái thăm dò với thanh khoản nhỏ lẻ tập trung ở sản phẩm chung cư bởi đáp ứng nhu cầu ở thực. Giai đoạn củng cố dự kiến rơi vào quý IV/2024 – quý I/2025 trong điều kiện các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền. Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan dự báo thời điểm để thị trường địa ốc khởi sắc từ quý II đến quý IV năm 2025.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung trên thị trường ách tắc qua nhiều năm, đặc biệt 2023 được xem là năm "ngấm đòn" khi số dự án mới ra mắt thị trường giảm kỷ lục. Điều này lý giải cho hiện tượng giá nhà ở vẫn neo cao và lệch pha tập trung vào phân khúc cao cấp. Ông Võ cho biết nếu Luật Đất đai và Luật Các tổ chức tín dụng có thể hoàn thiện và thông qua trong năm 2024, thời điểm địa ốc chuyển mình có thể bắt đầu từ 1-2 năm sau đó bởi thị trường cần thời gian để "thẩm thấu" luật mới.

Ngọc Diễm