Nhiều bất cập trong quy định, kinh doanh condotel

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay cả nước có khoảng 82.900 căn hộ du lịch (condotel), phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là đất thương mại, dịch vụ, theo quy định của Luật Đất đai, có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm.

Tuy nhiên, trong hơn 10 năm qua, đã có một số UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở (ổn định lâu dài) cho condotel, mà mới đây, Cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã kết luận việc cấp Giấy chứng nhận trên cho căn hộ du lịch condotel là trái với quy định của Luật Đất đai.

HoREA cho rằng, theo các quy định của pháp luật về Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… thì chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, trong đó có condotel, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (shophouse du lịch) thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ thương mại có quyền yêu cầu được cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) có thời hạn, theo thời hạn của dự án.

Nhưng do chưa có các quy định pháp luật đồng bộ, nên đến nay các chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, trong đó có condotel vẫn chưa được cấp sổ hồng, nên rất cần được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết yêu cầu chính đáng này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA). Ảnh nhân vật

Lý giải về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ nhà chung cư và hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án nhà chung cư mới có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

"Đối với condotel thì còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh, nên chưa thể xử lý được, trong đó có 3 vướng mắc chính, thứ nhất là chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu condotel; thứ hai là chưa thể xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì; thứ ba là chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án condotel vào khai thác kinh doanh", ông Châu nêu rõ.

Theo Chủ tịch HoREA, vào 4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg "Về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh", trong đó đã chỉ đạo các Bộ hướng dẫn giải quyết các vướng mắc về condotel theo chức năng và thẩm quyền. Sau đó, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT)… đã có các quyết định, văn bản liên quan đến việc quy định, quản lý, kinh doanh condotel.

Tuy nhiên, các văn bản của các Bộ nói trên có tính rời rạc, thiếu tính đồng bộ, tính liên thông, nên đã không xử lý được các vướng mắc đối với condotel. Do đó, cần hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp Giấy chứng nhận cho condotel và những công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, như biệt thự du lịch, shophouse du lịch, officetel, căn hộ dịch vụ, thương mại,…

Cụ thể, đối với văn bản hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng condotel, có thời hạn sử dụng đất theo thời hạn của dự án đầu tư xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng của Bộ TN&MT, HoREA cho rằng, do chưa có quy định pháp luật khác để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung của condotel (ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai), nên đến nay, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vẫn chưa thể cấp sổ hồng cho condotel.

"Bên cạnh đó, điều 145 Luật Đất đai quy định về đất xây dựng khu chung cư, nhưng không có quy định về đất xây dựng condotel nên cũng chưa có căn cứ pháp luật xác định phần diện tích đất xây dựng condotel, để xác định quyền sử dụng đất chung ghi vào sổ hồng của chủ sở hữu condotel", HoREA phân tích.

Đối với cách giải thích căn hộ lưu trú là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp condotel theo thông tư 21/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng, HoREA nhận định là chưa chuẩn và chưa phù hợp với thực tế. Bởi, đã là căn hộ thì luôn có chức năng lưu trú nên không thể dùng khái niệm căn hộ lưu trú để chỉ condotel.

Mặt khác, thông tư 21/2019/TT-BXD giải thích "căn hộ lưu trú" là "căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp condotel, phục vụ mục đích cho thuê lưu trú. Nhưng trên thực tế, không chỉ có condotel, mà còn có căn hộ nhà chung cư là loại căn hộ phổ biến nhất, hoặc officetel, căn hộ dịch vụ, shophouse,… cũng sử dụng vào mục đích lưu trú, hoặc cho thuê lưu trú, hoặc kết hợp kinh doanh.

"Do vậy, không nên gọi căn hộ lưu trú là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp condotel…, mà nên gọi là căn hộ du lịch", HoREA nhấn mạnh.

Ngoài ra, HoREA cũng chỉ ra những bất cập tại quyết định số 3720/QĐ-BVHTT&DL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch. Theo đó, tại điều 48 Luật Du lịch quy định 8 loại cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhưng chưa đề cập đến loại cơ sở lưu trú là nhà phố du lịch, hoặc shophouse du lịch trong khu du lịch nghỉ dưỡng.

Mặc dù, tại khoản 8 điều 48 Luật Du lịch có quy định: Các cơ sở lưu trú du lịch khác, nhưng nếu Chính phủ không quy định chi tiết thì UBND cấp tỉnh có thể không dám công nhận nhà phố du lịch, hoặc shophouse du lịch trong khu du lịch nghỉ dưỡng cũng là loại cơ sở lưu trú du lịch.

"Bất cập lớn nhất tại quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL là đã cho phép từng chủ sở hữu (là tổ chức hoặc cá nhân) được tự kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch do mình sở hữu và chỉ khuyến khích các tổ chức, cá nhân sở hữu căn hộ du lịch biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án thống nhất, lựa chọn một tổ chức để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Tuy nhiên, những nội dung này lại không phù hợp với một số điều tại Luật Du lịch, cũng như kinh doanh các loại hình lưu trú du lịch…" HoREA cho hay.

Tháo gỡ vướng mắc

Để giải quyết những bất cập nêu trên, HoREA cũng đã đưa ra một số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp Giấy chứng nhận cho condotel và các công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở.

Theo đó, đối với khái niệm condotel, HoREA đề nghị sử dụng thống nhất khái niệm căn hộ du lịch (còn gọi là condotel) là một loại cơ sở lưu trú du lịch theo quy định tại khoản 3 điều 48 Luật Du lịch.

Căn hộ du lịch có thể nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, hoặc nằm trong tòa nhà cao tầng độc lập, hoặc tòa nhà hỗn hợp của khu du lịch, hoặc tòa nhà ngoài khu du lịch.

Về việc cấp sổ hồng cho condotel và các công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu condotel, để Bộ TN&MT có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở của chủ sở hữu condotel, đồng thời đề nghị quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với tòa nhà condotel.

Cụ thể, đối với phần sở hữu riêng của chủ sở hữu condotel chỉ bao gồm phần diện tích được xác lập trong hợp đồng mua bán căn hộ. Cách tính diện tích condotel áp dụng tương tự và thống nhất với cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư (hiện nay, tính theo diện tích thông thủy).

Ngoài phần sở hữu riêng nêu trên thì phần diện tích xây dựng còn lại thuộc phần sở hữu chung của chủ sở hữu condotel, áp dụng tương tự như cách tính phần sở hữu chung của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở. Mặt khác, do có sự khác biệt đối với trường hợp condotel nằm trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, nên toàn bộ hầm để xe ô tô, xe máy đều thuộc phần sở hữu chung.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2021. Trong đó, bổ sung quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà condotel, tương tự như Luật Nhà ở quy định Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà chung cư và đề nghị Bộ Xây dựng quy định Hợp đồng mẫu mua bán, chuyển nhượng cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có condotel.

Về quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu condotel, HoREA cho rằng, do phần lớn các dự án khu du lịch có condotel, mà tòa nhà căn hộ du lịch chỉ chiếm một phần diện tích của khu du lịch, nên bổ sung quy định đất xây dựng khu căn hộ du lịch vào Luật Đất đai, tương tự như quy định đất xây dựng khu chung cư tại Điều 145 Luật Đất đai, để có căn cứ xác định quyền sử dụng đất chung" đối với phần diện tích này, khi cấp sổ hồng cho chủ sở hữu condotel.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung condotel, áp dụng tương tự như Luật Nhà ở quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung căn hộ nhà chung cư…

Theo Lý Tuấn
Nhà đầu tư