Dù có quy định về việc xây chung cư cao tầng ở nội đô với các tiêu chuẩn chiều cao, mật độ xây dựng... rất rõ ràng nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư công trình không tuân thủ. Theo các chuyên gia xây dựng, vẫn cần thêm các tiêu chuẩn để siết lại tình trạng loạn xây cao tầng ở nội đô.

Nhiều kẽ hở trong xây dựng nhà cao tầng

Những tiêu chuẩn cụ thể về phát triển công trình cao tầng khu vực nội đô Hà Nội đã được cơ quan quản lý ban hành từ nhiều năm qua. Đến năm 2013, Bộ Xây dựng ra Quyết định 212 hủy bỏ 169 tiêu chuẩn xây dựng, trong đó có tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam (TCXDVN) 323:2004 “Nhà ở cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế”, chỉ giữ lại 20 tiêu chuẩn được cho là phù hợp và đến nay vẫn chưa có tiêu chuẩn mới thay thế.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định, nhà cao tầng được xây dựng lồng ghép trong kế hoạch phát triển nhà ở (theo số m2 sàn được cấp phép xây dựng), bị khống chế về chiều cao theo các chỉ tiêu và tiêu chí của quy chuẩn XDVN như tầng cao, khoảng lùi… Tuy nhiên nhà cao tầng không được thống kê và phân loại riêng, chỉ được xây dựng theo quy trình đầu tư xây dựng cơ bản thông thường, tuân theo quy định pháp luật về quy hoạch, kiến trúc của Trung ương mà quan trọng nhất là quy chuẩn XDVN về quy hoạch xây dựng và các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của địa phương.

Cũng theo vị này, Quy chuẩn XDVN (QCXDVN 01:2008/BXD) là quy chuẩn quan trọng nhất liên quan đến kiểm soát phát triển nhà cao tầng, trong đó có quy chuẩn về mật độ xây dựng, tầng cao, giao thông, bãi đỗ xe… Tuy nhiên QCXDVN 01:2008/BXD đã không còn hệ số sử dụng đất, các quy định bắt buộc về mật độ dân số thì không rõ. Điều này đặt ra những kẽ hở luật pháp khi thực hiện xây dựng các công trình cao tầng sau này.

Thực tế cho thấy, đã có tình trạng “bùng nổ” xây dựng các tổ hợp cao tầng hỗn hợp tại khu vực trung tâm nội đô của các đô thị. Đây là loại hình công trình có mức độ tập trung người sử dụng cao và là một trong những nguyên nhân làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng giao thông đô thị. Tuy nhiên, hệ thống văn bản pháp luật, quy chuẩn - tiêu chuẩn còn chưa đề cập rõ các vấn đề trên.

Do vậy cần có thêm các nghiên cứu tính toán quy định rõ các chỉ tiêu - tiêu chí với loại hình công trình cao tầng này. Tại Hà Nội, các tổ hợp công trình cao tầng hỗn hợp có thể kể đến như: Chung cư Pacific Place Hà Nội (83 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, cao 18 tầng với 16.500m2 văn phòng hạng A, 179 căn hộ cao cấp, 64.000m2 dành cho các cửa hàng dịch vụ); Chung cư Kinh Đô Building (93 Lò Đúc, quận Hai Bà Trưng), cao 29 tầng gồm văn phòng, cửa hàng và chung cư.

Thiếu quy chuẩn, tiêu chuẩn khiến nhiều khu vực quá tải chung cư cao tầng

Cần nâng tiêu chuẩn, quy chuẩn xây cao tầng

Ths. Trần Thanh Ý, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, để tháo gỡ những bất cập, vướng mắc trong thiết kế, xây dựng nhà chung cư cao tầng, từng bước cần phải xây dựng hoàn chỉnh các quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức đối với nhà cao tầng, các quy định phải tiệm cận với yêu cầu thực tế, làm rõ những yêu cầu cần quản lý và phải có những chính sách phù hợp của Nhà nước và chính quyền địa phương.

“Với chính quyền, việc chấp thuận địa điểm xây dựng sẽ quyết định mục đích sử dụng đất tại địa điểm đó. Đây cũng là bước quyết định các chỉ tiêu cơ bản về quy hoạch và kiến trúc công trình như mật độ xây dựng, chiều cao công trình và một số yêu cầu khác được nêu trong văn bản chấp thuận địa điểm xây dựng. Ngoài quy chuẩn về mật độ cây xanh, tiêu chuẩn tầng cao về giao thông đô thị… hiện nay, chúng ta mới chỉ quan tâm đến mật độ xây dựng, mà chưa quan tâm hệ số sử dụng đất”, Ths. Trần Thanh Ý nói.

Ông Đỗ Viết Chiến (Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) cho rằng, những vấn đề hiện nay của nhà cao tầng khu vực nội đô Hà Nội lại không nằm ở khâu quy hoạch, mà do những bất cập trong  khâu thực hiện quy hoạch và quản lý phát triển theo quy hoạch.  Đó là tình trạng điều chỉnh cục bộ trong quá trình thực hiện. Trong Quy chuẩn xây dựng năm 2008 đã không đề cập đến chỉ số hệ số sử dụng đất (tổng sàn/ diện tích đất), mà chỉ kiểm soát chiều cao và mật độ trong phát triển nhà cao tầng. Theo ông Chiến, việc bỏ hệ số là bỏ ngưỡng chặn trên nên một số công trình không bị hạn chế về chiều cao. Đây cũng là lí do dẫn đến sự gia tăng dân số, áp lực lên hạ tầng.

Ông Chiến đề nghị, rà soát lại quy hoạch khu vực nội đô lịch sử và khoanh vùng, cấm tuyệt đối xây dựng ở những khu vực cần bảo tồn như phố cổ, phố cũ, khu vực hồ Tây, hồ Gươm, thành cổ… Cùng đó, cần quy định rõ những khu vực cho phép xây nhà cao tầng và phải áp dụng hệ số sử dụng đất để khống chế sự phát triển. Riêng đối với khu vực nội đô mở rộng cần yêu cầu thực hiện theo quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị.