Theo ước tính của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khoảng 70% nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay thuộc phân khúc với mức giá giao động từ khoảng 1-1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay, phân khúc sản phẩm này vốn đã là sản phẩm hữu hạn lại càng trở nên khan hiếm và gần như "biến mất" trên thị trường.

Theo báo cáo thị trường căn hộ TPHCM quý II/2019, của CBRE trong các tháng 4, 5, 6, Sài Gòn không có sản phẩm nhà ở mới thuộc phân khúc vừa túi tiền, bình dân có giá bán trên thị trường sơ cấp trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Nếu cách đây 3-4 năm, TP HCM có các tên tuổi gắn liền phân khúc này như Lê Thành, Đất Lành, Khang Gia, Nam Long, Hoàng Quân... Cách đây 3 - 4 năm, nhiều công ty sàn môi giới cũng mua dự án làm nhà giá rẻ. Tuy nhiên, càng ngày số dự án triển khai càng ít dấn và đến nay thị trường hiếm có chủ đầu tư mặn mà với phân khúc này.

Tình trạng khan hiếm nhà giá rẻ ở Hà Nội cũng đang diễn ra tương tự TPHCM. Tại Hà Nội, nguồn cung nhà giá rẻ cũng giảm sút nghiêm trọng. Nếu như vài năm trước số dự án nhà giá rẻ còn có một vài dự án ra mắt trên thị trường nhưng kể từ đầu năm 2019 đến nay hầu như không có dự án nào ra mắt.

Theo các chuyên gia, quỹ đất khu vực trung tâm TP Hà Nội và TPHCM không còn, trong khi đó giá đất lại được đẩy lên cao hơn gấp nhiều lần so với mặt bằng chung, để có được lợi nhuận thì các chủ đầu tư tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp hoặc hạng sang. Trong khi đó ở khu vực ngoại thành và vùng ven, các chủ đầu tư lại chưa thực sự ưu tiên cho phân khúc này, họ tập trung khai đất nền, vì vậy phân khúc nhà ở giá rẻ trở nên khan hiếm nguồn cung.

Theo quan sát, từ nay đến cuối năm tại Hà Nội và TPHCM hầu như không có dự án chung cư nào giá khoảng 1 tỷ đồng/căn hộ ra mắt thị trường. Các chuyên gia cho biết thực trạng khan hiếm nhà giá rẻ tai Hà Nội và TPHCM đã diễn ra trong vài năm trở lại đây và còn tiếp tục tiếp diễn trong thời gian tới

Bỏ qua Hà Nội và TPHCM, một thị trường căn hộ chung cư đang được xem là sôi động bậc nhất cả nước là Bình Dương. Nếu trước đây, Bình Dương là địa phương đi đầu trong phân khúc nhà giá rẻ, thậm chí có những dự án giá chỉ vài trăm triệu đồng/căn nhưng hiện nay nguồn cung chung cư khoảng dưới1 tỷ đồng cũng đang ít dần khi giá nhà đất tại Bình Dương liên tục bị đẩy lên cao.

Ghi nhận thực tế cho thấy, 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản Bình Dương đón nhận hàng chục dự án với hơn 6.000 căn hộ tập trung chủ yếu tại khu vực Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một. Cùng với "cơn sóng" nguồn cung, thị trường căn hộ tại Bình Dương cũng đang thiết lập một mặt bằng giá mới. Theo JLL giá bán bình quân căn hộ chung cư tại Bình Dương đã lên tới hơn 20 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án trong đợt mở bán lần đầu đã đưa ra mức giá 30-35 triệu đồng/m2, tăng 20% - 30% so với thời điểm cuối năm 2018.

Mặc dù Bình Dương là thủ phủ công nghiệp của khu vực "Miền Nam" với gần 1 triệu lao động nhập cư, nhu cầu về căn hộ dưới 1 tỷ đồng vô cùng lớn nhưng phân khúc căn hộ này lại hiếm hoi, nhiều dự án chung cư mới ra mắt dựng đều thuộc phân khúc cao cấp nhắm đến đầu tư hoặc cho chuyên gia nước ngoài thuê, chưa đáp ứng được nhu cầu tầm trung của người lao động đang làm việc trong các khu công nghiệp.

Quan sát thực tế thị trường cho thấy, từ nay đến cuối năm số lượng dự án nhà giá rẻ tại Bình Dương cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong số có thể kể đến như dự án Thịnh Gia Tower của chủ đầu tư Ruby Group với giá bán khoảng 16,5 - 18 triệu/m2. Dự án này gồm 1.000 căn hộ nằm trong khu đô thị Thịnh Gia khép kín, nằm ngay trên mặt tiền quốc lộ 13, gần Tp.Thủ Dầu Một.

Dù là nhà giá rẻ nhưng khu căn hộ này sở hữu hàng loạt tiện ích hiện đại như: hồ bơi resort rộng gần 500 m2, công viên 4 mùa rộng 4 ha, hồ cảnh quan giữa công viên 4 mùa rộng hàng nghìn m2, khu vui chơi trẻ em rộng hàng trăm m2, 3 tầng trung tâm thương mại dưới chân các tháp căn hộ với hàng chục nhà hàng ẩm thực, mua sắm tiện nghi. Để sở hữu được căn hộ này người mua nhà chỉ cần có tích luỹ 200 - 300 triệu, còn lại chỉ cần thanh toán 5-8 triệu/tháng.

Đánh giá về tình trạng thiếu hụt chung cư giá 1 tỷ đồng ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết: "Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất".

Ngoài ra, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản còn đưa ra nhận xét rằng, trong thời gian tới nhà ở giá rẻ sẽ… "tuyệt chủng" tại một số thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM. Lý do vì quỹ đất hiện nay ngày càng khan hiếm, thêm vào đó mức giá đất của Thành phố lại đang tăng cao, giá vật liệu xây dựng, nhân công cũng tăng. Trong khi đó, quy định và những hình thức hỗ trợ cho dự án nhà ở giá rẻ lại chưa đồng nhất và rõ ràng.

Không xuất hiện dự án nhà giá rẻ, người thiệt thòi nhất chính là bộ phận lớn dân nghèo thành phố, trong khi dân số tăng mạnh, nhu cầu nhà ở đang trong tình trạng báo động. Mức thu nhập người dân không tăng tương ứng với giá cả tiêu dùng, giá đất, lãi suất ngân hàng…, vậy thì làm sao mà người dân có thể mua được nhà ở thương mại giá cao. Trong khi nhà ở thương mại giá rẻ đang không có đất, cũng như cơ chế để phát triển.

Nam Anh